学生寮を​見つける​ことは、​大学生に​とって、​詰め込みで​試験勉強する​ことや​徹夜で​論文を​仕上げるのと​同様に、​重要な​経験の​一部です。​しかし、​古くなった​戸建に​学生6人が​同居するような​時代は​終わりに​近いかもしれません。​刷新された​学生寮に​対する​需要は​強く、​不動産ディベロッパーは​斬新な​学生寮の​開発を​通じて​その​ニーズに​応えようと​しています。​学生寮は、​不動産投資の​新興分野と​して​注目に​値する​セクターです。

実際の​ところ、​学生寮は​その​他不動産タイプと​比べると​新しい​セクターです。​これまでは​集合住宅セクターの​一部と​見なされてきましたが、​今や​独立した​賃貸住宅セクターであり、​独自の​課題と​機会が​存在します。​これを​念頭に​置きつつ、​同セクターの​力強い​長期成長見通しの​背景に​ある​学生寮市場の​3要素に​ついて​説明します。

セクターの需要は強く、増大している
 

学生寮セクターの​成長を​後押ししている​主な​要因は、​需要の​積み上がりです。​維持管理が​行き届いていない​キャンパス外の​古い​住居や​老朽化した​キャンパス内の​寮に​代わる​住居に​対する​ニーズが​高まっています。​大学入学者数は​2010年に​ピークを​打ってから​減少に​転じていましたが、​2019年以降は​回復に​転じ、​トップの​大学では​2022年から​2023年に​かけて​2%の​増加を​記録しています¹。

入学者の​減少や​閉鎖に​直面する​大学が​一部で​存在する​ものの、​その​他では​継続的な​伸びが​確認されています。​大学スポーツリーグの​最高峰である​ディビジョン1に​所属している​大学や​評価の​高い​研究プログラムを​持つ​大学など、​需要が​高い​大学の​入学者は​増加している​ものの、​知名度に​欠ける​大学の​入学者は​伸び悩んでいる​状況です²。​その​結果、​学生寮需要は、​所在地や​デモグラフィックに​よって​乖離する​傾向が​あります。​加えて、​大学入学者は​世界的に​増加を​記録しており、​世界トップの​大学の​多くでは​学生寮を​増設し、​需要増に​対応しています。​ボナルドが​集計した​データに​よると、​世界の​大学入学者数は​2023年に​6.4%増加しています。

学生寮は不足
 

大学生なら​身に​染みて​分かっているように、​学生寮の​供給逼迫は​深刻な​状況に​あります。​大規模の​公立大学では、​過去10年以上に​渡って​学生寮需要が​入学者数を​上回っています​（図表1）。

それと​同時に、​新規供給見通しは​近年減少しています。​新規建設件数は​大幅に​減少しており、​2021年～2023年に​新たに​追加された​床数は​年平均33,700床と、​2014年～2020年の​同56,200床を​下回っています³。​この​状況は​米国に​限った​ものでは​ありません。​学生寮を​巡る​世界的な​需給状況を​見ると、​提供率​（学生総数に​対する​床総数の​比率）は​過去3年間で​22.5%低下しています⁴。

供給不足の​理由は​主に​3つあると​考えられます。​第1は、​金利上昇を​受けた​資金不足です。​第2に、​人件費と​資材費の​高騰、​規制変更の​影響で​新規開発が​減速しました。​しかし、​事業の​ファンダメンタルズが​建設費上昇からの​影響の​軽減に​寄与してきた点は​留意すべきポイントです。

最後に、​資金難に​直面する​公立大学は、​州予算の​削減に​よって​新規開発資金を​確保する​ことが​不可能と​なっています。​大学教育に​対する​需要は​拡大するも、​州政府の​財政は​緊縮している​ことから、​キャンパス内寄宿舎の​新設と​資金調達を​民間部門に​頼る​公立大学が​増加しています。​私立大学の​場合、​規模は​より​小さく、​需要も​そこまで​広範囲ではない​傾向に​あり、​基金や​慈善団体、​学生からの​納付金を​活用して​学生寮の​開発・運営を​行ってきた​ことから、​民間の​ディベロッパーに​とっては​投資妙味に​欠けるかもしれません。

不動産開発業者や​投資家は、​キャンパスに​程近く、​充実した​アメニティを​備えた​住まいと​学びの​複合住宅プロジェクト開発に​向けて​模索を​続けています。​また、​テクノロジー、​サービス重視の​アプローチ、​サステナビリティと​いった​要素は、​学習体験の​最適化に​おいて​重要な​ポイントと​なっています。​供給不足を​革新的な​方法で​解消する​ための​取り組みが​増えている​ことは、​投資家に​とって​朗報です。

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