要旨
 

• 先進国間で異なる経済成長とインフレの見通しを受けて、政策スタンスには乖離が生じ、上場実物資産全般にわたる潜在的な投資機会を生み出しています。
• 分散された実物資産ポートフォリオにおけるポジショニングは、実物資産株式に対する若干の選好を反映しており、特にディフェンシブ性の高い実物資産セクターを選好しています。
• 不動産資産価値の上昇にともなって、クオリティと利益成長に重点を置く不動産株式の投資家が優位な立場にあると思われます。

2025年見通し：乖離が上場実物資産の投資機会を創出
 

経済成長とインフレ見通しが地域間で異なるため、2025年は米連邦準備制度理事会（FRB）と他の主要中央銀行の間で政策スタンスに乖離が生じると見込まれます。これは、コロナ後に世界の政策当局が歩調を合わせてインフレ対策を進めた近年の動きからの変化を表わしています。この乖離は既に市場に影響を及ぼしており、米国以外でも潜在的な分散機会およびアルファ創出機会を生み出しています。 

異なるマクロ経済環境
 

米国では、労働市場で亀裂が生じているものの、経済成長は依然として力強く、インフレの改善ペースは最近鈍化しています。コアサービス価格、特に住居費が高止まりしており、長期的には、潜在的な保護貿易政策がエネルギー価格やその他の物価上昇を促進する可能性があります。

一方米国以外では、インフレ収束のペースがより早く、経済成長の減速を背景に低下する見込みです。例えば、欧州では、軟調な製造業活動と消費の低迷を背景に経済成長が減速している一方、中国では、長引く不動産市場の問題、消費の落ち込み、貿易摩擦のリスクを背景に、景気減速が続いています。

政策金利は目先、世界的にやや制約的な水準に留まる可能性が高いものの、こうした環境を背景に、金利の見通しは米国と他の先進国の間で乖離しています。FRBは、底堅い経済を背景に、2024年10-12月期に2025年インフレ予測を引き上げており、引き続きインフレリスクに重点を置くと見込まれます。一方、米国以外の中央銀行は、経済成長の下振れリスクを背景に金利を引き下げており、今後の雇用統計を手掛かりに政策判断を行うと見込まれます。

市場の乖離
 

この乖離は市場においても明白です。米国株式は昨年、より堅実な経済と最大手企業の並外れた利益成長を背景に、その他先進国市場をアウトパフォームしました。

米国株式は現在割高で取引されており、このプレミアムは正当化されるのは、これら企業が同様のペースで利益成長を継続する、または利益収益成長の幅が拡大する場合のみです。その他地域は比較的割安と見受けられますが、バリュートラップ（割安の罠）に陥らないことが重要です。

当社のファクターパフォーマンス調査からは、バリュエーションの検証だけでは将来の相対パフォーマンスを正確に予測できないことが示されています。ファンダメンタル投資調査で特定されるその他要因（特に資産のクオリティと利益成長）も考慮することが重要です。しかし、バリュエーション・スプレッドはこれまでにない開きを見せており、クオリティの高い資産を組み入れる魅力的な投資機会が登場する可能性があると考えています。当社の運用チームは、世界的な投資環境の調査を通じて、資産のクオリティが高く、経験豊富な経営陣が長期的に利益を推進し、バリュエーション・ギャップを埋める可能性が高いと思われる企業を特定するように努めています。

実物資産の分散配分に関する足元の見解
 

米国では、FRBが経済のソフトランディング実現に向けて取り組んでおり、インフレ率は低下傾向を示しています。 

それが続けば、2025年は金利環境の確実性と安定性が高まり、実物資産セクターを下支えすると考えられます。しかし、金融政策が効果を示すまでにはタイムラグがあることに加え、インフレの再上昇リスクを踏まえると、経済成長は予想以上に減速する可能性があります。

こうした環境を背景に、よりディフェンシブかつ金利感応度の高い資産は、ファンダメンタルズの改善および良好な投資家心理から恩恵を受けると考えています。分散された実物資産ポートフォリオにおけるポジショニングでは、実物資産デットより実物資産株式をわずかも選好しています。

グローバル・インフラ株式
 

グローバル上場インフラ株式は、2024年10-12月期に下落したものの、通年では上昇して2024年を終えています。 

FTSEグローバル・コア・インフラストラクチャー50/50インデックスは、2024年12月末までの3カ月で5.55%下落しましたが、通年では10.46%上昇しました。エネルギー・インフラ株式は2024年10-12月期と通年で堅調に推移し、アレリアン・ミッドストリーム・エナジー・インデックスは10-12月期に13.47%、通年では44.53%上昇しました。石油ガス貯蔵＆輸送銘柄も着実に上昇した一方、通信インフラ株式は両期間ともに最大の下落幅を記録しました。

当社の見通し
 

インフラを取り巻く経済環境は、引き続き改善すると見ています。安定した経済成長、正常化に向かう金利環境、セクター特有の需要ドライバーが追い風となっています。引き続き、足元の投資環境は、世界経済の基盤を成す資産を所有・運営する企業の大幅な利益成長と投資リターンを強く支えると見ています。 

グローバル不動産証券
 

グローバル不動産証券は、2024年10-12月期、米10年国債利回りの上昇を受けて下落しました。FTSE EPRA Nareit ディベロップト・インデックスは、同期に9.45%下落しましたが、通年では2.00%の上昇となりました。

プラスの四半期リターンを記録したのはデータセンターとホテルで、それぞれ8.09%と3.08%上昇し、通年ではデータセンターが25.22%の上昇を記録、ベストパフォーマーとして年末を迎えました。10-12月期に最も大きく下げたのはセルフストレージ・セクターの-17.05%で、通年のワーストパフォーマーは産業用セクターの-17.93%となりました。

当社の見通し
 

データによると、商業用不動産の価格は2024年に底入れし、上昇傾向を示し始めています。その結果、取引活動は今後数四半期で加速すると見込まれ、不動産投資信託（REIT）の投資意欲が高まり、外部成長機会を追求すると見込まれます。これに良好な供給動向と力強いマクロ経済環境を背景とした需要の増加が伴って、大半のセクターにわたり2025年の堅実な利益成長を支える見通しです。こうした環境を背景に、物件タイプおよび地域間におけるバリュエーションの乖離が投資機会を生み出すと見ています。 

次の不動産サイクルの鍵はクオリティと利益成長
 

不確実性は残るも、商業用不動産はサイクルの回復段階に入っている模様です。

データからは、商業用不動産価値の底入れが示唆されています。機関投資家クオリティ資産の交渉価格または取引価格を追跡するグリーン・ストリートの商業用不動産インデックス®は、2024年に約5%上昇しました。鑑定ベースのインデックスからは、底入れの兆しが確認され始めています。2024年7-9月期、NCREIFファンド・インデックスーオープンエンド・ダイバーシファイド・コア・エクイティ（NFI-ODCE）では、四半期リターンが2年ぶりにプラスとなりました。

資産価値が上昇し始めるとともに、多くの市場参加者は、これを新たな不動産サイクルの始まりと解釈しています。2021年に始まった不動産価値の調整局面は、大半の物件タイプで堅調な運営ファンダメンタルズが維持されていた点が特徴的でした。バリュエーションのリセットは、金利とキャップレートの上昇が主な要因でした。

当社は金利動向の予測ビジネスではありませんが、米10年国債利回りが過去10年間にわたる記録的な低水準に戻る可能性は低いと考えています。現在の環境下で成功を収めるためには、NOIと利益成長を促し、増加した資本コストを上手く管理することがこれまで以上に重要だと見ています。物件タイプ全般にわたり、需要が旺盛で供給ダイナミクスが良好な優良資産に投資することが、成功に向けた最大の鍵であると考えます。

金利が上昇した10-12月期のREITリターンが示すとおり、回復は断続的となる可能性があります。しかし、クオリティと利益成長に重点を置く不動産証券投資家は、拡大局面において投資機会を素早く掴む優位な立場にあると見ています。

実物資産デット
 

イールドカーブ全般にわたり米国債金利が大幅に上昇した2024年10-12月期、債券市場はまちまちでした。ICE BofA 米国コーポレート・インデックスで見る投資適格債全般は、軟調な長期債が足かせとなり2.84%下落しました。ICE BofA 米国ハイ・イールド・インデックスで見るハイイールド債全般のリターンは、世界金融危機後で最も縮小したスプレッドが金利上昇を相殺したことから、0.16%となりました。実物資産投資適格債は、デュレーションが相対的に長いことから市場全般をアンダーパフォームし、実物資産ハイイールド債は若干のアンダーパフォームとなりました。

当社の見通し
 

投資家とFRBが共和党政権の経済政策や規制変更を消化するなかで、クレジット市場全般では今後数四半期にわたりボラティリティが高まると予想しています。レバレッジド・ファイナンス市場（ハイイールド債、レバレッジド・ローン、プライベート・クレジットを含む）は、最近の利下げにもかかわらず、借り入れコストが高止まりすると見込まれる低格付けセクターを中心にボラティリティが特に高くなる可能性があります。ハイイールド債のデフォルト率はピークをつけた可能性があるものの、（ディストレスト・エクスチェンジを含む）過去平均近くに留まる可能性が高く、レバレッジド・ローンのデフォルト率は、上昇傾向が続くと見込まれます。 

ハイイールド債全般のスプレッド縮小はCCC格債が主導してきたものの、特にBB格の実物資産セクターは、予想信用損失調整後で見て、相対的な魅力が高いと見ています。インフラ・ハイイールド債の足元のバリュエーション、特に一部のハイブリッド証券は、ハイイールド債の中で最も魅力的と見ています。インフラ・ハイイールド債はハイイールド債全般を大きく上回る高い利回りを提供する可能性があり、セクター・スペシャリストにとって魅力的な銘柄選択の機会があると考えています。

開示事項および定義

リスクに関する開示事項

すべての投資にはリスクが伴います。投資の価値は時間とともに変動し、投資家においては、利益を得るもしくは投資の一部または全てを損失する可能性があります。インフラ企業は、高い金利コスト、高いレバレッジ、規制コスト、景気減速、過剰能力、競争の激化、燃料の入手可能性の欠如、エネルギー保全政策を含む、様々な要因がその事業に悪影響を与える場合があります。エクイティからデットまでを含む全ての不動産投資には一定のリスクが伴います。債券リスクには、金利リスクや信用リスクが含まれます。通常、金利が上昇すると、それに応じて債券の価値は下落します。クレジット・リスクは、債券の発行体が元利金を支払うことができない可能性を指します。実物資産には、不動産証券、インフラ証券、天然資源証券が含まれます。分散が利益を生み出す、または市場下落時に損失を回避する保証はありません。

債券格付けは、債券に付与される等級であり、スタンダード＆プアーズ、ムーディーズ、フィッチなど民間の独立格付機関により決定される信用力を示します。これらの格付機関は、債券発行体の財務の健全性、すなわち債券の元利金を期日に返済する能力を評価します。格付けは、最高等級の「AAA」から最低等級の「D」までのアルファベットで表示されます。信用格付けは変更される場合があります。

重要な開示事項

ブルックフィールド・パブリック・セキュリティーズ・グループ・エルエルシー（「PSG」または「当社」）は、ブルックフィールド・アセット・マネジメント・リミテッドおよびブルックフィールド・コーポレーション（「ブルックフィールド」）の完全子会社です。ブルックフィールド・パブリック・セキュリティーズ・グループ・エルエルシー（「PSG」）は、SEC登録投資顧問会社で、カナダの各州・準州において運用会社として登録されており、ブルックフィールド・コーポレーションのパブリック・セキュリティーズ・グループを代表し、不動産株式、インフラ株式、マルチ戦略実物資産ソリューション、実物資産債券を含むグローバル上場実物資産戦略を提供しています。PSGは、金融機関、公的・私的年金プラン、保険会社、基金・財団、政府系投資ファンド、個人富裕層を含む機関投資家および個人投資家向けに、セパレート・アカウント、登録ファンドおよびオポチュニスティック戦略を運用しています。PSGは、世界有数のオルタナティブ資産運用会社であるブルックフィールド・コーポレーションの間接的な完全子会社です。

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インデックスの定義

アレリアン・ミッドストリーム・エナジー・インデックスは、幅広い北米エネルギー・インフラ企業の複合インデックスです。上限付き浮動株調整後時価総額加重インデックスは、キャッシュフローの過半数がエネルギー・コモディティを含むミッドストリーム活動から生じている企業で構成され、価格リターン・ベース（AMNA）とトータルリターン・ベース（AMNAX）でリアルタイムに提供されています。

アレリアン MLP インデックスは、エネルギー・インフラ・マスター・リミテッド・パートナーシップ（MLPs）の主要な測定指標です。上限付き浮動株調整後時価総額加重インデックスは、キャッシュフローの過半数がエネルギー・コモディティを含むミッドストリーム活動から生じている企業で構成され、価格リターン・ベース（AMZ）とトータルリターン・ベース（AMZX）でリアルタイムに提供されています。

ブルームバーグ・グローバル総合インデックスは、グローバル債券を含む、主要な国内市場およびユーロボンド市場で発行された投資適格公募債券のパフォーマンスを追跡しています。

ダウ・ジョーンズ・ブルックフィールド・グローバル・インフラストラクチャー・インデックスは、年間キャッシュフローの少なくとも70%がインフラ資産の保有と運営から生じているインフラ企業で構成されています。ブルックフィールドは、ブルックフィールド・ブランドの指数の日々の管理において直接的な役割を果たしていません。

FTSE EPRA Nareit ディベロップト不動産インデックスは、運用されていない時価総額加重トータルリターン・インデックスであり、先進国の上場エクイティ・リートおよび上場不動産企業で構成されています。 

FTSEグローバル・コア・インフラストラクチャー50/50インデックスは、市場参加者に業界の定義によるインフラの解釈をもたらし、一定のインフラ・サブセクターへのエクスポージャーを調整しています。セクター別構成比率は、半年ごとのレビューの一環として、広範な3産業セクターについて、公益事業50%、7.5%を上限とする道路／鉄道を含む運輸30%、パイプライン、衛星、電気通信塔を含むその他セクター20%の比率に従って調整されます。各グループ内の個別銘柄の比率は、投資可能時価総額の割合で調整されます。

ICE BofA 優先証券REIT 7%コンストレインド・インデックスは、不動産投資信託が発行したすべての優先証券を含むBofA 固定金利優先証券インデックスのサブセットです。ICE BofA 固定金利優先証券インデックスは、米国国内市場で発行された固定金利米ドル建て優先証券のパフォーマンスを追跡しています。ICE BofA リアル・アセット米ドル・ハイ・イールド＆コーポレート・カスタム・インデックスは、ブルックフィールドの実物資産ユニバースにおける株式セクターに対応するICE BofA 米国ハイ・イールド・インデックス（70%）とICE BofA 米国コーポレート・インデックス（30%）のセクターを合成したカスタム・インデックスです。この実物資産関連セクターには、ケーブルテレビ、インフラ・サービス、石油・ガス T&D、電気通信、運輸、公益事業、農業、林業、基本素材、エネルギー探鉱・開発・生産、金属＆鉱業、不動産、不動産所有＆開発、リートが含まれます。ICE BofA 米国ハイ・イールド・インデックスは、米国国内市場で公募発行された米ドル建て投資適格未満社債のパフォーマンスを追跡しています。ICE BofA 米国コーポレート・インデックスは、米国国内市場で公募発行された米ドル建て投資適格社債のパフォーマンスを追跡しています。

ICE BofA リアル・アセット米ドル投資適格カスタム・インデックスは、ブルックフィールドの実物資産ユニバースにおける株式セクターに対応するICE BofA 米国コーポレート・インデックスのセクターのパフォーマンスを追跡するカスタム・インデックスです。この実物資産関連セクターには、ケーブルテレビ、インフラ・サービス、石油・ガス T&D、電気通信、運輸、公益事業、農業、林業、基本素材、エネルギー探鉱・開発・生産、金属&鉱業、不動産、不動産所有&開発、リートが含まれます。ICE BofA リアル・アセット米ドル・ハイ・イールド・カスタム・インデックスは、ブルックフィールドの実物資産ユニバースにおける株式セクターに対応するICE BofA 米国ハイ・イールド・インデックスのセクターのパフォーマンスを追跡するカスタム・インデックスです。この実物資産関連セクターには、ケーブルテレビ、インフラ・サービス、石油・ガス T&D、電気通信、運輸、公益事業、農業、林業、基本素材、エネルギー探鉱・開発・生産、金属&鉱業、不動産、不動産所有&開発、リートが含まれます。

MSCI 米国REITインデックスは、エクイティ不動産投資信託（REIT）で構成される浮動株調整後時価総額加重インデックスです。153銘柄（大型・中型・小型株）で構成される同インデックスは、米国REITユニバースの約99%を代表しています。

MSCI ワールド・インデックスは、先進国の株式市場のパフォーマンスを測定するように設計された、浮動株調整後時価総額加重インデックスです。

NCREIFファンド・インデックスーオープンエンド・ダイバーシファイド・コア・エクイティ（NFI-ODCE）は、時価総額加重、手数料控除なし、時間加重のリターン指数で、設定日は1977年12月31日です。

S&P500インデックスは、幅広く保有された大型株米国企業を代表する500社の株価指数です。

ID P-671314