概要

歴史的に、不動産サイクルと景気サイクルは高い相関関係にありました。しかし、直近の不動産サイクルの終焉が過去のサイクルと異なるのは、景気後退を伴わなかった点です。最近の金利低下による緩和効果を受けて相対的に堅調な経済を背景に、安定したテナント需要や賃料上昇など不動産ファンダメンタルズは改善を続けています。

その結果、新たな不動産サイクルが始まろうとしています。以前よりも低い金利水準が引き続き経済成長のサポート要因となり、2025年も堅調な経済成長が不動産ファンダメンタルズをさらに押し上げると見ています。実際のところ、案件取引はすでに2024年から増加を記録しており、市場の安定化を受けて投資家の関心が再び高まることで、今年も更なる増加が見込まれます（図表7）。2025年における案件取引規模は4,000億ドル超となる見通しで、コロナ前の2009年から2019年における年間平均を大きく上回ると予想されています。一方で、商業用不動産の借り換えは依然として課題ではあるものの、消費者ローンの延滞率は比較的低水準が維持されており、市場の安定を維持するに十分な資本が確保されていることを示しています。

現在のサイクルにおける投資機会

消費者選好のシフトを受けて、様々な種類の不動産需要はパンデミック以降変化しています。結果として、今回のサイクルにおける投資機会は、2020年以前とは異なる内容になっています。足元では、優良以外のオフィスや機能性に欠ける産業用不動産など、一部の資産において競争力が低下しています。

とは言え、バリュエーションは幅広いセクターで底値または底値に近い水準にあり、絶好の投資機会が提供されていると当社は考えています。集合住宅セクターでは、新規供給の減少と住宅ローン金利の依然として高い水準が、健全な需要とファンダメンタルズの改善を後押しすると見られます。

一方、産業用不動産セクターでは、サプライチェーンの変化と比較的好調な個人消費が引き続きサポート要因となるでしょう。建設中にあるロジスティクス施設開発プロジェクトは、大幅に減少しています。さらに、新たな貿易政策が輸出入品の流れや価格に影響を及ぼす可能性があります。オンショアリング需要を背景とした新たな供給市場が誕生することで、幅広い投資機会が創出されると当社は見ています。

結論

新たな不動産サイクルを巡るマクロ環境は良好さが維持されています。不動産投資収益率の目安として用いられる「キャップレート」は、時間の経過とともに低下する可能性があります。金利は前回サイクルの過去最低水準を上回って推移しており、キャップレートは前サイクルよりも高めの水準で安定する可能性が高いでしょう。

強調すべき重要なポイントは、不動産サイクルの初期では市場および個別資産の選択が重要な鍵であるという点です。サイクルの初期段階における運用会社の手腕が、最終的なリターンに大きな影響を及ぼす可能性があります。マクロ要因はキャップレートの方向性に影響を与えますが、投資の成功には個別資産の強さが不可欠です。従って、各市場の相対的な好調さを評価する能力に長け、各資産のデュー・ディリジェンスを効率的に実施できる有能なマネージャーと連携することが、不動産投資戦略を成功させる鍵となります。

リスクに関する記述

資産クラスとして、プライベート・クレジットは多様な債券で構成されています。それぞれのリスク／リターン特性は異なるものの、プライベート（非上場の）クレジット投資では、資金調達の選択肢が限定的な企業へのオポチュニスティックな投資を模索するため、一般的に、上場のものと比較してデフォルト・リスクが高くなります。プライベート・クレジット投資では、通常、発行体が投資適格未満または無格付けであるため、より高いリスクの対価として利回りもより高くなります。

不動産関連商品への投資は、不動産の物件価値、賃料、入居率に影響を及ぼす経済、法令、環境の要因から影響を受ける場合があります。インフラ企業は、その事業に悪影響を及ぼす可能性のある様々な要因（高金利、高レバレッジ、規制コスト、景気減速、余剰生産能力、競争激化、燃料不足、再エネ方針など）から影響を受ける場合があります。

オルタナティブ投資はしばしば投機的であり、高いリスクを伴います。投資家は、投資金額の全てまたは多額を失う可能性があります。ハイイールド債には金利リスクが伴います。金利が上昇すると債券価格は下落します。一般的に、満期が長期になるほど金利リスクに対する感応度が高くなります。利回りは経済状況に伴って変動します。利回りは、投資意思決定に際する検討事項のひとつにすぎません。

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将来の見通しに関する記述

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「予測」、「推定」、「期待」、「予想」、「想定」、「計画」、「考え」やその他の類似する用語は、これらの将来の見通しに関する記述を特定するために用いられます。将来の見通しに関する記述は、不正確な仮定や既知もしくは未知のリスクおよび不確実性によって影響を受ける可能性があります。そうした要素の多くは、将来の実際の結果や成果を決定する上で重要となります。そのため、いかなる将来の見通しに関する記述についても保証はありません。実際の結果や成果は大きく異なることがあります。これらの不確実性を踏まえ、これらの将来の見通しに関する記述に不当に依拠するべきではありません。

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インデックス·プロバイダーに関する重要事項

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インデックスの定義

プレキン·インフラストラクチャー·インデックスは、プライベート·キャピタル·パートナーシップへの実際の投資額に基づいて、投資家がプライベート·インフラ·ポートフォリオで平均的に獲得したリターンを指数化したものです。各データポイントは、包括的なパフォーマンスデータが保有されているクローズドエンド型ファンドのプールから、四半期開始時点と終了時点の両方で個別に算出されています。

プレキン·リアル·エステート·インデックスは、プライベート·キャピタル·パートナーシップへの実際の投資金額に基づいて、投資家がプライベート不動産ポートフォリオで平均的に獲得したリターンを指数化したものです。各データポイントは、包括的なパフォーマンスデータが保有されているクローズドエンド型ファンドのプールから、四半期開始時点と終了時点の両方で個別に算出されています。

プレキン·プライベート·エクイティ·インデックスは、プライベート·キャピタル·パートナーシップへの実際の投資金額に基づいて、投資家がプライベート·エクイティ·ポートフォリオで平均的に獲得したリターンを指数化したものです。各データポイントは、包括的なパフォーマンスデータを保有するクローズドエンド型ファンドのプールから、四半期開始時と終了時の両方で個別に算出されています。

クリフウォーター·ダイレクト·レンディング·インデックス（CDLI）は、特定の適格性要件を条件として、上場および未上場の両方を含む事業開発会社（BDC）の原資産の資産加重パフォーマンスで表される、米国ミドルマーケット（中堅）企業貸付のレバレッジなし報酬控除前パフォーマンスを測定する指数です。

FTSE EPRA Nareit ディベロップト不動産インデックスは、運用されていない時価総額加重トータルリターン·インデックスであり、先進国の上場エクイティ·リートおよび上場不動産企業で構成されています。

FTSEグローバル·コア·インフラストラクチャー50/50インデックスは、市場参加者に業界の定義によるインフラの解釈をもたらし、一定のインフラ·サブセクターへのエクスポージャーを調整しています。セクター別構成比率は、半年ごとのレビューの一環として、広範な3産業セクターについて、公益事業50%、7.5%を上限とする線路／鉄道を含む運輸30%、パイプライン、衛星、電気通信塔を含むその他セクター20%の比率に従って調整されます。各グループ内の個別銘柄の比率は、投資可能時価総額の割合で調整されます。

ICE BofA 米国ハイ·イールド·インデックスは、米国国内市場で公募発行された米ドル建て投資適格未満社債のパフォーマンスを追跡しています。

ICE BofA メリルリンチ·グローバル·ハイ·イールド·ヨーロピアン·イシュアーズ·ノンフィナンシャル3%コンストレインド Exロシア·インデックスは、金融発行体またはロシアをリスク国とする証券を除く、より広範なインデックスに含まれるすべての証券を含むサブインデックスで、発行体のエクスポージャーは3%に制限されています。インデックスは米ドルヘッジ、月次でリバランスされています。

MSCI ワールド·インデックスは、先進国の株式市場のパフォーマンスを測定するように設計された、浮動株調整後時価総額加重インデックスです。

S&P 500指数は、幅広く保有されている米国の大企業500社の時価総額加重平均株価指数です。

モーニングスター LSTA 米国レバレッジド・ローン 100 インデックスは、米国レバレッジド・ローン市場のパフォーマンスを測定するために設計された時価総額加重型のインデックスです。

ナスダック指数は、ナスダック株式市場で取引されている企業を時価総額加重方式で追跡する指数です。

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